來源時間為：2022-07-22
教育是永恒的剛需。許多家長不惜重金購買優質教育配套，那些讓人眼熱心動的廣告語，更加倍刺激著購房者的神經，成為樓盤廣告宣傳的“必殺技”。
南寧的雲星城樓盤就打出（chū）了就讀名校的旗號，甚至作出（chū）了如果（guǒ）讀不（bú）了相應（yīng）學校，就“無理由回購”的承諾，很（hěn）多業主也奔著這個噱（xué）頭為此買單。
如今，眼看房子（zǐ）就（jiù）要交付了（le），業主們卻（què）發現，真實的（de）情況與當初（chū）購房時廣告（gào）宣傳並不相符。那（nà）麽，開發商曾經的宣（xuān）傳算數嗎？
該圖由王先生提（tí）供
看廣告買了房但“貨不對（duì）板（bǎn）”
王先生（化名）是桂林人，由於工作原因，他近幾年都在南寧開展業務。格（gé）外重視教育的王先生一心想把孩子接到南寧（níng）來上學，於是（shì）他決定入手（shǒu）一套學（xué）區房，優質學區就是他購房的最優先目（mù）標。2021年上（shàng）半（bàn）年，王先生在走訪多個樓盤後，決定（dìng）購買南寧民族大道和古城路（lù）交匯處（chù）的一個在建樓盤（pán）——雲星城。
王先生：“看到這個（樓盤）宣傳雙天（tiān）桃，而（ér）且不僅是（shì）在廣告上，包括我們之前買房的時候找了很多中介，那些（xiē）中介都推（tuī）薦我們，你可以看一下雲星城，（樓盤）之前打出廣告，如果不是雙天桃的話會原價退款。”
該（gāi）圖由王先生提供
王先生說的“雙天桃”，指的是南（nán）寧天桃實（shí）驗學校（小學部）和天（tiān）桃實（shí）驗學校（東葛校區）。2021年6月，王先生買下了雲星城一套31平的房子，總共花費近87萬（wàn）元，折合一平米大約2.8萬元。
王先生：“它所有的（de）宣傳都是打（dǎ）學校（xiào）的（de）廣告，如果不是學校的話，僅僅是一些商（shāng）業的話，它是做不了這個房價，（近）3萬（一平在南寧）是非常（cháng）高的（de）一個（gè）均（jun1）價。”
王先生向記者提供了幾張雲星城當時的宣傳圖片，從圖片中可以看到，在樓盤外的（de）圍擋廣告上，“承諾就（jiù）讀（dú）雙天桃學校（xiào），否則無理由回購（gòu）”等宣傳（chuán）語赫然在目。但是（shì），在購房合同中，開發商關於優質（zhì）教育配套的宣傳以及（jí）允（yǔn）諾內容並沒有被載入。
該圖由王先生提供
誌願（yuàn）律師：“你們當時看到這個宣傳廣告，你們覺得（dé）他這個宣傳廣告的內（nèi）容是否合適？”
王先生：“我們是這樣想，在業主看來，或者是我們普通人看來，他們（men）既然能（néng）宣傳，我們就相信這（zhè）個事情應該（gāi）他們是（shì）有底的，他還是做了（廣告），而且很多。”
合同約定這個樓（lóu）盤（pán）會在2022年5月底（dǐ）交房，後（hòu）來延期至（zhì）同年8月底。眼看著房子即將到手，王（wáng）先生卻（què）發現，按照最新的學（xué）區劃分，雲星城不在當初廣告宣傳裏說的（de）學區範圍內，這讓王先生無法接受（shòu）。
王先生：“當時我就完全懵（měng）掉了。”
記者（zhě）：“發現自己孩子讀不了之後，您有沒有跟（gēn）開發商這邊溝通過？”
王先生：“有打電話（huà）給開發（fā）商，但（dàn）是開發商就是說他們想解決方案，回去等通知，就（jiù）沒有下文。”
很明（míng）顯（xiǎn），指定就讀優質教育配套就是這個樓盤當初打（dǎ）出的（de）最大賣點，但是這（zhè）樣的宣傳內容靠譜嗎？開發商既然（rán）答複業主已經在（zài）想解決方案，那（nà）這個解決方案（àn）出來了嗎？
開發商（shāng）因發布虛假廣告被（bèi）處罰
經過調查，開發商以優質（zhì）教育（yù）配套為噓頭的廣告宣傳並不靠譜。記者查閱資料發現，2021年7月，南寧市市場監督管理局公布了一份行政處罰決定書。決定書裏顯（xiǎn）示：廣西勳爵房地產開發有限責任公司於（yú）2020年自行設計、在其公司雲星城售樓中心宣傳展板上發布“南寧雲星城，首府（fǔ）教育樣本，連續三年劃分天桃（táo）實驗學校（小學初中部）”等（děng）內（nèi）容；在其公司（sī）微信（xìn）公（gōng）眾號上發布含有（yǒu）“2020年南寧中考成（chéng）績揭榜，看看哪裏（lǐ）的學區房更香，值得一提的是，雲星（xīng）城已經連續（xù）三年都被劃分到雙天桃校區”等內容的廣告。
事實上，根據教（jiāo）育（yù）部門的答複（fù）：“雲星城截至2020年11月（yuè）仍未交房，因此無法作為（wéi）入學依據（jù）使用，教育部門也（yě）從未將雲星城劃入任何一所義務教育學校的入學地段”。因此，當事人銷售的雲星城並不存在其廣告宣傳所稱“連續三年被（bèi）劃分為雙天桃校區”的情況，當事人的行為構（gòu）成發布虛假廣告的行為。由於（yú）違反了廣告（gào）法的規定，南寧市市場監（jiān）管局作出行政處罰，責令當事（shì）人（rén）在相應範圍內消除（chú）影響，處罰款30萬元。
欄目誌願律師、廣西欣和（hé）律師事務所的王清水律師表示（shì）：“我們也注意到了（le），像很多開發商都有類似的這種宣傳，比如說某某商圈、某某學區房，但是我記得在幾年前，國家工商總（zǒng）局專門出台了一個（gè）關於商（shāng）品房的宣傳廣告的具體規定，它是要求不得含有廣告主（zhǔ）能為入住者辦理戶口、就業及升學等事項作出（chū）具體的承諾，它（雲星城）這個（gè）明顯是觸犯了國家工商總局所禁止的商品（pǐn）房廣告的宣傳規定，所以它肯定是違規的。我們回到廣告法，廣告法（fǎ）也有相應的規定，是要求禁（jìn）止（zhǐ）虛（xū）假和誇大類的宣傳。所以，如果觸犯（fàn）了這（zhè）樣一個規定的（de）話，市場監督（dū）管理部門是可以作出相應處罰的。”
樓盤工作人員：公司已著手（shǒu）處理
為了解開發商處理此（cǐ）事的（de）進展（zhǎn），7月21日上午（wǔ），記者（zhě）和誌（zhì）願（yuàn）律師，跟隨（suí）王先生一起來到雲星（xīng）城的售樓中心。在記者等（děng）待了一（yī）段時間後，一位自稱是公司策劃的工作人員來到（dào）現場，告訴記者負責人無法來到現（xiàn）場。
工作（zuò）人（rén）員：“因為你們（men）沒有提前（qián）預約，然（rán）後我們領導（dǎo）正（zhèng）好就不在（zài）這邊。”
記者：“他不是說他趕（gǎn）過（guò）來嗎？”
工作人員：“沒有，我們那（nà）個銷售經理他今天是（shì）休息的，然後問了上麵的領導，他今天不在（zài）這邊的項目。”
記者：“你（nǐ）們剛剛那位同事說的是他已經趕過來了（le）。”
工作人員：“他趕不過來，他在橫縣。”
這位工（gōng）作人員表示，學區劃分出來之後（hòu），公司方麵（miàn）已經著手處（chù）理此事，至於何時有解決（jué）方案，還不確定。
工作人員：“這個的話，我隻能說是向上級領導匯報，然後他們再形成專（zhuān）案去解決，因為這個問題確實是一個大問題，我們集團也是比較重視這個問題。”
記者：“你們準備什麽（me）時候給這個答複呢？”
工作人（rén）員：“具體時間（不確定），就剛剛我了解到這位業主的訴求，我這邊（biān）也是馬上就跟領導說了，等下我（wǒ）再（zài）打個電話跟領導溝通。”
截至發稿時，記（jì）者還未收（shōu）到開發商方麵的反饋。
王先生認為，既然讀不了之前開發商承諾的學校，那開發商就應該按照（zhào）承諾“回購”房產，也就是退房退款。而我們注意（yì）到，王先生（shēng）說的開發商的許諾並沒有落實（shí）到合同裏（lǐ）。之（zhī）前我們的誌願律師也分析過，類似的廣告宣傳話術是（shì）違規的，那麽，在這種情況下，開發商在廣告語（yǔ）上的承（chéng）諾，能作為主張退房退款（kuǎn）的證據嗎？
律師：相（xiàng）關（guān）廣告承諾雖未載入商品房買賣合同（tóng），也應視為合同內容
欄目誌願律師、廣西欣和（hé）律師事務所的王清水律師表（biǎo）示，要約和承諾是（shì）合同訂立（lì）的一般程序。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；而要約邀請，就是（shì）邀請或者引誘他人向自己發出訂立合同的要（yào）約（yuē）的意思表示，像寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說（shuō）明書（shū）、商品房的銷售廣告和（hé）宣傳資料等就是要約邀請。要約邀請（qǐng）不等同於要約，所以如（rú）果是當事人作出的要約（yuē）邀請，還達不到成立合同的條件，不會（huì）約束他人，也不能據此要求違約責任。
但是（shì），王清水（shuǐ）律師特別指出，如果出賣人的宣傳廣告，就商品房開發規劃範圍內的（de）房屋（wū）及（jí）相關設施所作（zuò）的說明和允諾具體確定，並對（duì）商品房買賣合（hé）同的訂立以及房屋價格（gé）的確定有重大影響，應當視（shì）為要（yào）約。
具體到王（wáng）先生這件事情就是，雖然開發商關於學區的相關（guān）允諾沒有載入商品房買賣合同，但該（gāi）允諾（nuò）對王先生簽訂合同以及購房的價款有著重大影（yǐng）響，應屬於開（kāi）發商作（zuò）出的要約，應當視為合同內容，當事人違反的，應當（dāng）承擔違約責任。
王清水律師：“他們的商品房買賣合同中並沒有約定這方麵的具體內容，（但是）我說了它的宣傳廣告等同於要約，也就是合（hé）同的一部分。因為我當時想買（mǎi）這（zhè）個房，就是按照你作出的（de）具體承諾來上某某學校，但是現（xiàn）在（zài）沒有履行到這樣一個承諾，達不到合同的目的，我覺得王先生是可以主張（zhāng）解（jiě）除合同、退還款項。”
另一方麵，王（wáng）清水（shuǐ）律師也（yě）指出，購買不動（dòng）產屬於家庭的大額財產處分行為，它的首（shǒu）要功能是居住。為選擇學區而（ér）選（xuǎn）購住房（fáng）的購房人不同於普通購房者（zhě），應當對欲購買房屋的學區政策有更為深入的了解，相對普通（tōng）購房者更（gèng）應多一份風險（xiǎn）意識，盡可能多去向有關部門核實相（xiàng）關情（qíng）況，希（xī）望家長們在選房時特別留心。
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